Đăng ký
Home
Forum
Xem nội dung mới
Hộp thư
Lý lịch
Trợ giúp
Ban quản trị
Lịch
Thống kê
Không thể phủ nhận những đóng góp của Bộ luật Dân sự năm (BLDS) 1995 và sau này là BLDS năm 2005 vào việc hoàn thiện khung pháp lý về tài sản, đặc biệt về phần chế độ sở hữu tư nhân, gọi tắt là pháp luật sở hữu, qua đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của giao lưu dân sự và nhất là sự phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Từ một quyền sở hữu đậm chất hành chính mà việc thực hiện được đặt dưới sự giám sát chặt chẽ của nhà chức trách1, người dân đã có được một quyền sở hữu đích thực và, về phương diện kỹ thuật pháp lý, tiệm cận với quyền sở hữu được quan niệm trong luật của các nước. Quyền sở hữu ấy bao gồm các quyền năng được chính thức định nghĩa trong BLDS cho phép chủ sở hữu khai thác được các tiềm năng vật chất, kinh tế, xã hội của tài sản. Trong chừng mực nào đó, chính khung pháp lý về quyền sở hữu được ghi nhận trong BLDS đã tạo ra sự an toàn cho việc tích luỹ và sử dụng của cải trong khu vực tư, từ đó, tạo điều kiện cho sự đóng góp của chủ thể vào sự thịnh vượng chung của toàn xã hội.
Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận so với yêu cầu rất cao về mức độ hoàn thiện, tinh vi của một chế độ sở hữu tư nhân cần thiết cho sự phát triển lành mạnh và ổn định của nền kinh tế thị trường, các quy định trong BLDS còn tỏ ra lỏng lẻo, sơ sài và chưa phù hợp. Cần nhấn mạnh rằng so với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 hầu như không ghi nhận cải cách nào mang tính đột phá về phương diện nội dung pháp luật tài sản. Bởi vậy, những khuyết tật của hệ thống pháp luật tài sản phát sinh từ những quy định bất cập tồn tại kéo dài và điều đó ảnh hưởng xấu đến sự đóng góp của luật pháp vào việc xây dựng xã hội mới.
Trong khuôn khổ sửa đổi BLDS năm 2005, chế độ pháp lý về sở hữu cần được xem xét ở nhiều khía cạnh, từ đó, rất nhiều vấn đề sẽ bật ra và cần được giải quyết thấu đáo. Trong phạm vi hạn hẹp của bài viết này, người viết chỉ mong muốn giới thiệu những suy nghĩ xoay quanh các vấn đề bị bỏ quên trong nhiều năm qua liên quan đến quan niệm tài sản, chế độ pháp lý về bất động sản và chế độ sở hữu chung cư.
1. Quan niệm tài sản
Luật so sánh. Trong quan niệm Latinh, tài sản có thể được hình dung, mô tả theo một trong hai cách tuỳ theo xuất phát điểm quan sát để nhìn nhận đối tượng2.
Hoặc ở góc độ vật lý, tài sản được hiểu là một vật có giá trị tiền tệ. Đó có thể là một vật hữu hình, nghĩa là nhận biết được đối với con người nhờ các giác quan tiếp xúc, như cái nhà, chiếc xe, thửa đất,… Nhưng đó cũng có thể là một vật vô hình mà sự hiện hữu chỉ được hình dung nhờ các công cụ khái niệm; chẳng hạn các quyền chủ nợ, quyền tác giả, các quyền sở hữu công nghiệp,...
Hoặc ở góc độ pháp lý, tài sản được hiểu là các quyền có giá trị tiền tệ mà một người có thể thực hiện trên một vật, như quyền sở hữu, quyền cầm cố, thế chấp,… Người ta nói rằng suy cho cùng, quyền mới là cái tạo ra giá trị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật, với chất liệu hoặc những khái niệm cấu thành, không tự nó có được giá trị đó3. Quyền, trong chừng mực nào đó, được hiểu là quy ước xã hội về nội dung trao đổi lợi ích vật chất và chính nội dung đó bao hàm giá trị tiền tệ của mối quan hệ.
Mặt khác, dù là vật hay quyền, tiêu chí giá trị tiền tệ mang tính chất quyết định đối với việc nhận dạng một tài sản. Điều đó có nghĩa rằng, có những vật hoặc quyền gắn chặt với nhân thân một người nào đó và không thể được chuyển giao cho người khác, nhưng vẫn được coi là tài sản, do có giá trị tiền tệ. Ví dụ điển hình là quyền được cấp dưỡng, quyền được bồi thường thiệt hại về thể chất, tinh thần.
Vấn đề của luật Việt Nam. Theo BLDS năm 2005, Điều 163, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Với định nghĩa đó, luật Việt Nam coi quyền và vật không phải là hai cách quan niệm về tài sản mà là hai loại tài sản, hay đúng hơn nữa là hai trong nhiều loại tài sản.
Đáng chú ý là khái niệm quyền tài sản được xây dựng trong BLDS năm 2005 là một khái niệm khá đặc thù ở góc nhìn luật học Latinh. Nhắc lại rằng, trong quan niệm Latinh, quyền tài sản là một cách tiếp cận tài sản để nhìn nhận nó, ở góc độ pháp lý, phân biệt với cách tiếp cận tài sản ở góc độ vật lý. Khái niệm quyền tài sản còn được sử dụng để phân biệt với quyền nhân thân trong khuôn khổ phân loại các quyền chủ thể được pháp luật thừa nhận: quyền nhân thân không thể được định giá bằng tiền và không thể được chuyển giao4.
Trong khi đó, theo BLDS, Điều 181 quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Với định nghĩa đó thì các quyền không thể được chuyển giao do gắn với nhân thân của người có quyền, dù vẫn có giá trị tiền tệ, như quyền được bồi thường thiệt hại tinh thần, thể xác, thì không được coi là quyền tài sản và do đó, cũng không phải là một loại tài sản.
Việt Nam không nhất thiết sao chép rập khuôn quan niệm của các nước khác về tài sản trong khuôn khổ hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản của mình. Tuy nhiên, không thể nói rằng định nghĩa chính thức về tài sản, ghi nhận tại BLDS năm 2005 Điều 163 và liên hệ đến Điều 181, bỏ quên một số tài sản đặc biệt, là một định nghĩa đạt yêu cầu về phương diện kỹ thuật lập pháp. Vấn đề có lẽ bắt nguồn từ những khuyết tật của khái niệm quyền tài sản được xây dựng tại Điều 181. Cần suy nghĩ nghiêm túc về cách khắc phục những khuyết tật ấy, để không còn cảnh có những tài sản đích thực nằm ngoài vòng pháp luật sở hữu.
2. Chế độ pháp lý về bất động sản
Đặt vấn đề. Bất động sản, trong quan niệm sơ cấp, cơ sở được xây dựng trong pháp luật tài sản của các nước tiền tiến, được hiểu là một phần của lãnh thổ hay đúng hơn, một phần đất nằm giữa những phần đất thuộc về những chủ thể khác. Tập hợp các bất động sản lân cận của nhiều chủ sở hữu khác nhau tạo thành một cộng đồng láng giềng tài sản. Được nhân cách hoá, các bất động sản đối mặt với vấn đề phải ứng xử như thế nào trong khuôn khổ quan hệ láng giềng để có được một cộng đồng hoà thuận, văn minh. Đó, suy cho cùng, là điều kiện cần thiết cho sự phát triển xã hội trong ổn định và bền vững.
Về mặt kỹ thuật pháp lý, vấn đề ấy có thể được phân tích về ba phương diện, tương ứng với ba nhóm công tác mà người làm luật phải thực hiện trong khuôn khổ xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản.
Thứ nhất, bất động sản tư với tư cách là một phần đất nằm giữa các phần đất khác, phải được nhận dạng, rõ hơn, được xác định giới hạn rõ ràng trong không gian để có thể được nhận biết, phân biệt với các bất động sản khác, thông qua công tác phân ranh giới.
Thứ hai, tồn tại trong không gian xã hội, bất động sản tư chỉ thực sự có giá trị một khi nó thông thương với phần còn lại của thế giới, đặc biệt là với những tiện ích phục vụ cho giao tiếp xã hội như đường giao thông công cộng, hệ thống cống rãnh công cộng, mạng lưới thông tin, liên lạc,… Trong không ít trường hợp, một bất động sản phải nhờ đến vai trò phục vụ của một hoặc nhiều bất động sản lân cận khác trong quá trình tìm cách tiếp cận cộng đồng. Để quan hệ phục vụ ấy được xác lập và thực hiện trong vòng trật tự và bảo đảm dung hoà được các lợi ích trái ngược, cần có sự can thiệp chủ động của người làm luật bằng cách xây dựng và hoàn thiện chế định địa dịch bất động sản.
Thứ ba, trên nguyên tắc chủ sở hữu bất động sản được tự do khai thác, sử dụng bất động sản của mình nhằm theo ý muốn. Tuy nhiên, nguyên tắc tự do trong không gian chung đòi hỏi một mặt, chủ thể có đầy đủ sự tự do của mình, nhưng mặt khác, chủ thể phải tôn trọng tự do đầy đủ của mọi chủ thể khác. Dựa vào nguyên tắc ấy, các chủ thể có quyền đòi hỏi chủ sở hữu bất động sản phải thực hiện quyền của mình như thế nào để không gây thiệt hại cho người khác. Quyền này đặt cơ sở cho việc xây dựng các quy tắc ràng buộc quan hệ láng giềng.
Luật Việt Nam. Người làm luật nhận thức được sự cần thiết của việc xác định rõ ranh giới bất động sản nhằm ngăn ngừa các tranh chấp trong cuộc sống dân sự, cũng như của việc điều chỉnh các mối quan hệ phục vụ trong cộng đồng láng giềng. Tuy nhiên, các quy định liên quan trong BLDS còn quá sơ sài, không đủ để dẫn dắt các quan hệ đa dạng và phức tạp hình thành trong thực tiễn. Hẳn người làm luật cần dành cho các vấn đề này, nhất là đối với quan hệ địa dịch, sự quan tâm đúng mức hơn nữa5.
Riêng vấn đề ràng buộc của quan hệ láng giềng đối với tự do cá nhân của chủ sở hữu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản hầu như bị bỏ ngỏ. Đúng là khi chấp nhận sống trong không gian chung, người ta đồng thời cũng phải chấp nhận những điều phiền toái, như là một phần không thể tránh khỏi của cuộc sống đó. Nhưng cũng bởi vì sự chấp nhận phiền toái trong quan hệ láng giềng là bắt buộc mà sự lạm dụng việc chấp nhận đó, thể hiện thành những điều phiền toái vượt quá sức chịu đựng, phải bị coi là hành vi không chính đáng và bị chế tài bằng cách quy trách nhiệm dân sự trong trường hợp gây thiệt hại cho người khác.
Ở điểm này, thực tiễn đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bức xúc. Các ví dụ điển hình liên quan đến việc gây tiếng ồn và xả nước thải. Do luật không đầy dủ, toà án ngại can thiệp6; các cơ quan hành chính cũng chẳng biết làm gì. Rốt cuộc, các bên phải tự giải quyết theo các quy tắc của luật tự nhiên về cạnh tranh sinh tồn, đặc trưng bằng việc kẻ mạnh được cho là người nắm giữ lẽ phải.
3. Vấn đề sở hữu chung cư
3.1. Nguồn gốc sâu xa của vấn đề: hình thức sở hữu
Quan niệm về đối tượng của luật dân sự. Được hiểu là luật đặt ra để điều chỉnh các quan hệ giữa chủ thể trong cuộc sống dân sự, nghĩa là không có sự tham gia của các thiết chế công với tư cách là một bên giao tiếp, luật dân sự, ở góc độ pháp luật tài sản, chỉ nên quan tâm đến sở hữu tư nhân, không cần chú ý để sở hữu công cộng. Đó cũng là giải pháp của tất cả các nước tiền tiến khi xây dựng BLDS về phần pháp luật sở hữu.
Bản thân sở hữu tư nhân trong khuôn khổ đời sống dân sự, cũng có thể phân chia thành nhiều hình thức. Trong luật của nhiều nước, sở hữu tư nhân thường được phân chia, về hình thức, thành hai nhóm: nhóm sở hữu một chủ thể và nhóm sở hữu nhiều chủ thể. Việc làm rõ đặc điểm pháp lý và cơ chế vận hành của các loại hình sở hữu tư nhân này là nhiệm vụ của luật dân sự.
Luật sở hữu ở Việt Nam, với tư cách là một phần của luật dân sự, lại coi sở hữu tư nhân là một trong nhiều loại hình sở hữu tồn tại trong xã hội. Khi nói về các hình thức sở hữu, BLDS không chỉ đề cập đến sở hữu tư nhân mà còn nói về sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của tổ chức chính trị,… Từ đó bộc lộ hai điểm bất cập trong Bộ luật.
Thứ nhất, do BLDS chỉ có thể chi phối cuộc sống của tư nhân (cá nhân và pháp nhân tư) mà các chủ thể công pháp, bao gồm Nhà nước và các thiết chế công - thậm chí nửa công - không thể có chỗ trong các chế định kỹ thuật như hợp đồng, trách nhiệm dân sự, thừa kế,… Các quy định về các hình thức sở hữu công trở nên lạc lõng, đứt đoạn trong BLDS.
Thứ hai, do phân tán công sức trong việc xây dựng các quy định cho nhiều hình thức sở hữu, người làm luật có lẽ không còn có điều kiện tập trung cho việc thiết lập luật khung chặt chẽ cho các loại hình sở hữu tư nhân. Các quy định liên quan trở nên sơ sài và không đủ để đặt cơ sở cho sự vận hành của chế độ sở hữu tư nhân trong thực tiễn. Một trong những ví dụ tiêu biểu là tình trạng của chế độ sở hữu chung cư.
3.2. Tình trạng của chế độ pháp lý về sở hữu chung cư
Luật so sánh. Sở hữu chung cư, trong quan niệm của các nước tiền tiến là một tình trạng sở hữu đặc biệt, phức hợp. Trong chừng mực nào đó, có thể hình dung cấu trúc pháp lý của loại sở hữu này như là kết quả sự phối hợp giữa sở hữu riêng của một chủ thể và sở hữu chung theo phần của nhiều chủ thể7. Đối tượng của quyền sở hữu chung cư chính là căn hộ chung cư. Về phần mình, mỗi căn hộ bao gồm không chỉ những gì trong khuôn khổ các bức tường giới hạn không gian riêng của chủ căn hộ mà còn cả những tiện ích chung của bất động sản, như cầu thang, hành lang, nơi để xe, công viên,…
Chung cư đúng nghĩa là một tập hợp các căn hộ. Trong chung cư đúng nghĩa không thể có các phần bất động sản được sử dụng chung nhưng lại thuộc quyền sở hữu riêng biệt của một người nào đó. Chủ đầu tư chỉ có thể tiến hành bán căn hộ chung cư một cách hợp pháp sau khi đã hoàn tất việc phân chia pháp lý toàn bộ bất động sản thành các căn hộ theo đúng định nghĩa của luật.
Rõ hơn, căn hộ chung cư là một đơn vị bất động sản gồm có những phần tài sản thuộc sở hữu riêng biệt của chủ căn hộ và những phần tài sản mà chủ căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác. Bởi vậy, tất cả các yếu tố vật chất tạo thành bất động sản gọi là chung cư đều phải được xác định tính chất: hoặc riêng của chủ căn hộ hoặc chung của tất cả các chủ căn hộ8. Nếu chủ đầu tư, đồng thời là chủ nhân đầu tiên của toàn bộ bất động sản, giữ lại một hoặc nhiều yếu tố tài sản vốn là của mình, không đưa vào các căn hộ định bán cho người khác, thì cũng được; nhưng khi đó bất động sản sẽ không được gọi là chung cư: đó là một loại quan hệ sở hữu khác, chịu sự chi phối của một chế độ pháp lý khác9.
Luật thực định Việt Nam. BLDS năm 2005 chỉ dành đúng một điều luật (Điều 225) để nói về sở hữu chung cư. Hẳn người làm luật muốn xây dựng khung pháp lý cho sở hữu chung cư bằng một luật chuyên biệt. Vấn đề là do BLDS, với chức năng của luật chung, không làm rõ bản chất của sở hữu chung cư bằng cách quy định mang tính nguyên tắc. Hậu quả là trong luật riêng, chung cư trở thành một loại hình sở hữu mập mờ. Cho đến nay, hầu như không thể ghi nhận trong thực tiễn sự tồn tại của chung cư đích thực theo nghĩa của luật học phương Tây, nghĩa là một tập hợp các căn hộ.
Theo Luật Nhà ở năm 2005, Điều 70 khoản 1, nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình. Đọc điều luật, dễ có cảm giác rằng người làm luật nghĩ về chung cư như một vật kiến trúc, một thực thể vật chất, hơn là một tổng thể quan hệ sở hữu phức hợp. Người làm luật có nói thêm ở đoạn sau của điều luật: “Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Song, việc đó chỉ càng cho thấy sự đầu tư công sức chưa đúng mức của người làm luật cho việc xác định bản chất đích thực của chung cư về phương diện pháp luật sở hữu, điều tối cần thiết cho việc xây dựng một chế độ pháp lý về sở hữu chung cư phát huy được tác dụng tích cực trong đời sống xã hội.
Khác với luật của các nước tiền tiến, luật Việt Nam không đòi hỏi rằng một khi yếu tố tài sản nào đó của khối bất động sản chung cư có chức năng phục vụ cho nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống hàng ngày của nhiều người thì phải thuộc sở hữu chung chứ không thể là của riêng một người nào đó. Tận dụng sự dễ dãi này, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách thiết lập các chế độ sở hữu trong chung cư có lợi cho mình. Phổ biến nhất là việc chủ đầu tư giữ lại một số tài sản mà trong luật của nhiều nước phải được đưa vào phần sở hữu chung của chủ căn hộ; khi chung cư vận hành, nghĩa là khi các căn hộ có người đến ở, chủ đầu tư đem các tài sản ấy cho thuê và thu thêm được một số tiền nữa.
Đáng chú ý là có những phần tài sản thuộc chung cư được nhà đầu tư giữ lại vốn là những tài sản mà khi người ta sống trong chung cư thì buộc phải sử dụng chứ không có sự lựa chọn khác. Ví dụ điển hình là bãi, nhà để xe. Ở các nước có chế độ sở hữu tư nhân hoàn chỉnh, một khi những tài sản loại này được giữ lại làm tài sản riêng của ai đó, thì một mặt, bất động sản liên quan không thể được gọi là chung cư, như đã nói; mặt khác, các cư dân trong bất động sản sẽ đương nhiên có một quyền địa dịch cho phép họ sử dụng nhà, bãi giữ xe, với điều kiện bù đắp thiệt hại mà chủ sở hữu tài sản phải chịu do buộc phải để tài sản của mình cho người khác sử dụng. Tất nhiên, hai bên có thể ngồi lại để thoả thuận về mức bồi thường; nếu thoả thuận không xong, thì có thể nhờ toà án ấn định bằng bản án. Cần nhấn mạnh rằng khi ra toà, chính chủ đầu tư phải chứng minh thiệt hại của mình để yêu cầu bồi thường theo mức do mình đưa ra. Nói chung, chủ đầu tư mà giữ lại các tài sản đáng lý ra là của chung, thì chỉ rước phiền phức, rắc rối cho mình.
Ở Việt Nam, do luật không nói rõ ràng, các chủ đầu tư khi tiến hành chung cư hoá bất động sản thường chủ động giữ lại một số tài sản giữ vị trí “yết hầu” đối với cơ thể của chung cư, trong đó có nhà để xe. Lúc mua căn hộ, người mua có thể không chú ý đến chuyện này, do chưa có kinh nghiệm về cuộc sống trong không gian chung. Sau khi vào ở, chủ hộ mới thấy những thứ đó cần thiết cho sinh hoạt hàng ngày của mình.
Nhưng, không như chủ căn hộ ở các nước, chủ căn hộ ở nước mình không đương nhiên có quyền địa dịch để được phép sử dụng các tài sản ấy. Muốn có những thứ đó, họ phải đi thuê. Thế là chủ đầu tư lại tái xuất hiện, lần này trong tư thế của người nắm đàng chuôi trong thương thảo. Nói rằng người mua trong câu chuyện bị chủ đầu tư cho vào tròng thì hơi quá đáng; nhưng rõ ràng người mua hầu như không có sự lựa chọn và cũng không ở vị trí cho phép tự do mặc cả. Trong không ít trường hợp, sự lạm dụng vị trí kẻ mạnh của người cho thuê vượt quá sức chịu dựng của người thuê dẫn đến xung đột xã hội gay gắt mà cho đến nay, nhà chức trách vẫn đau đầu tìm kiếm lời giải nhưng chưa thành công.
(1)Có một thời, việc mua bán tài sản có giá trị lớn trong một sản nghiệp tư điển hình, như nhà, xe đạp, xe máy,… phải được chính quyền cho phép: thay vì lập hợp đồng mua bán, các bên phải làm đơn xin chuyển nhượng trình cơ quan có thẩm quyền để được chấp thuận. Một vài mẫu đơn loại này vẫn còn tồn tại và được chính thức sử dụng trong việc mua bán một số loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cho đến thời gian gần đây.
(2) Xem, ví dụ, François Terré và Philippe Simler, Droit civil – Les biens, Précis Dalloz, Paris, 1992, tr. 11; Philippe Malaurie và Laurent Aynès, Droit civil – Les biens. La publicité foncière, Cujas. Paris, 1998, tr. 15.
(3) Francois Térré và Philippe Simler, sđd, tr. 11.
(4) G. Cornu, Droit civil – Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien, Paris, II, tr. 273. Thực ra, luật Việt Nam hiện hành định nghĩa quyền nhân thân trước hết như là quyền dân sự gắn với mỗi cá nhân (BLDS Điều 24). Người làm luật dường như không bận tâm đến giá trị tài sản của quyền này và điều đó có thể cho phép người ta đưa các quyền tài sản gắn với nhân thân như quyền được cấp dưỡng vào nhóm quyên nhân thân. Nhưng đó, suy cho cùng, chỉ là cách giải thích chữa cháy: trong các quyền nhân thân được kể đến ngay sau đó, không có quyền nào tự nó mang tính chất kinh tế, nghĩa là có giá trị tiền tệ tự thân.
(5) Trong luật thực định Việt Nam, địa dịch mang một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đối với người không có nhiều kiến thức về luật, nhưng lại không bao trùm được toàn bộ nội dung của chế định: “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ bất động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó.
Đáng chú ý nữa là trong khung cảnh luật thực định, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được hình dung như một quyền của chủ sở hữu bất động sản chứ không phải là một quan hệ giữa hai bất động sản như trong luật Latinh (BLDS Điều 274 khoản 2). Với cách quan niệm ấy, người ta không thể giải thích được quyền địa dịch thực hiện bởi những người không phải là chủ sở hữu mà cũng không được chuyển giao quyền sở hữu hay quyền sử dụng, chẳng hạn: khách vãng lai của chủ sở hữu…
(6) Cuối năm 2007, sau một cơn bão lớn, một doanh nghiệp thuỷ lợi ở Quảng Bình xả lũ về hạ lưu để cứu lấy hồ chứa nước của mình, cuối cùng lại gây thiệt hại nặng cho các chủ trang trại chăn nuôi (xem: Nguyễn Ngọc Điện, http://sgtt.vn/Goc-nhin/113908/Quyen-trong-khong-gian-chung.html). Đáng lý ra, những người ở hạ lưu bị thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường, bởi suy cho cùng, không ai bị buộc hy sinh lợi ích riêng của mình vì lý do cần bảo vệ lợi ích riêng của người khác. Tuy nhiên, do luật quá sơ sài, những người có liên quan cứ loay hoay chẳng biết đi gặp ai để kêu nài và kêu như thế nào. Cuối cùng, câu chuyện chìm vào quên lãng.
(7) François Terré và Philippe Simler, Droit civil – Les biens, đd, tr. 398 và kế tiếp.
(
Ph. Malaurie và L. Aynès, Droit civil-Les biens. La publicité foncière, đd, tr. 222.
(9) Có thể xem: Nguyễn Ngọc Điện, Chế định vật quyền: Cơ sở lý luận và khả năng vận dụng vào luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân sự, 2010, tr. 43.
Tuy nhiên, cũng phải thừa nhận so với yêu cầu rất cao về mức độ hoàn thiện, tinh vi của một chế độ sở hữu tư nhân cần thiết cho sự phát triển lành mạnh và ổn định của nền kinh tế thị trường, các quy định trong BLDS còn tỏ ra lỏng lẻo, sơ sài và chưa phù hợp. Cần nhấn mạnh rằng so với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 hầu như không ghi nhận cải cách nào mang tính đột phá về phương diện nội dung pháp luật tài sản. Bởi vậy, những khuyết tật của hệ thống pháp luật tài sản phát sinh từ những quy định bất cập tồn tại kéo dài và điều đó ảnh hưởng xấu đến sự đóng góp của luật pháp vào việc xây dựng xã hội mới.
Trong khuôn khổ sửa đổi BLDS năm 2005, chế độ pháp lý về sở hữu cần được xem xét ở nhiều khía cạnh, từ đó, rất nhiều vấn đề sẽ bật ra và cần được giải quyết thấu đáo. Trong phạm vi hạn hẹp của bài viết này, người viết chỉ mong muốn giới thiệu những suy nghĩ xoay quanh các vấn đề bị bỏ quên trong nhiều năm qua liên quan đến quan niệm tài sản, chế độ pháp lý về bất động sản và chế độ sở hữu chung cư.
1. Quan niệm tài sản
Luật so sánh. Trong quan niệm Latinh, tài sản có thể được hình dung, mô tả theo một trong hai cách tuỳ theo xuất phát điểm quan sát để nhìn nhận đối tượng2.
Hoặc ở góc độ vật lý, tài sản được hiểu là một vật có giá trị tiền tệ. Đó có thể là một vật hữu hình, nghĩa là nhận biết được đối với con người nhờ các giác quan tiếp xúc, như cái nhà, chiếc xe, thửa đất,… Nhưng đó cũng có thể là một vật vô hình mà sự hiện hữu chỉ được hình dung nhờ các công cụ khái niệm; chẳng hạn các quyền chủ nợ, quyền tác giả, các quyền sở hữu công nghiệp,...
Hoặc ở góc độ pháp lý, tài sản được hiểu là các quyền có giá trị tiền tệ mà một người có thể thực hiện trên một vật, như quyền sở hữu, quyền cầm cố, thế chấp,… Người ta nói rằng suy cho cùng, quyền mới là cái tạo ra giá trị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật, với chất liệu hoặc những khái niệm cấu thành, không tự nó có được giá trị đó3. Quyền, trong chừng mực nào đó, được hiểu là quy ước xã hội về nội dung trao đổi lợi ích vật chất và chính nội dung đó bao hàm giá trị tiền tệ của mối quan hệ.
Mặt khác, dù là vật hay quyền, tiêu chí giá trị tiền tệ mang tính chất quyết định đối với việc nhận dạng một tài sản. Điều đó có nghĩa rằng, có những vật hoặc quyền gắn chặt với nhân thân một người nào đó và không thể được chuyển giao cho người khác, nhưng vẫn được coi là tài sản, do có giá trị tiền tệ. Ví dụ điển hình là quyền được cấp dưỡng, quyền được bồi thường thiệt hại về thể chất, tinh thần.
Vấn đề của luật Việt Nam. Theo BLDS năm 2005, Điều 163, tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Với định nghĩa đó, luật Việt Nam coi quyền và vật không phải là hai cách quan niệm về tài sản mà là hai loại tài sản, hay đúng hơn nữa là hai trong nhiều loại tài sản.
Đáng chú ý là khái niệm quyền tài sản được xây dựng trong BLDS năm 2005 là một khái niệm khá đặc thù ở góc nhìn luật học Latinh. Nhắc lại rằng, trong quan niệm Latinh, quyền tài sản là một cách tiếp cận tài sản để nhìn nhận nó, ở góc độ pháp lý, phân biệt với cách tiếp cận tài sản ở góc độ vật lý. Khái niệm quyền tài sản còn được sử dụng để phân biệt với quyền nhân thân trong khuôn khổ phân loại các quyền chủ thể được pháp luật thừa nhận: quyền nhân thân không thể được định giá bằng tiền và không thể được chuyển giao4.
Trong khi đó, theo BLDS, Điều 181 quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Với định nghĩa đó thì các quyền không thể được chuyển giao do gắn với nhân thân của người có quyền, dù vẫn có giá trị tiền tệ, như quyền được bồi thường thiệt hại tinh thần, thể xác, thì không được coi là quyền tài sản và do đó, cũng không phải là một loại tài sản.
Việt Nam không nhất thiết sao chép rập khuôn quan niệm của các nước khác về tài sản trong khuôn khổ hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản của mình. Tuy nhiên, không thể nói rằng định nghĩa chính thức về tài sản, ghi nhận tại BLDS năm 2005 Điều 163 và liên hệ đến Điều 181, bỏ quên một số tài sản đặc biệt, là một định nghĩa đạt yêu cầu về phương diện kỹ thuật lập pháp. Vấn đề có lẽ bắt nguồn từ những khuyết tật của khái niệm quyền tài sản được xây dựng tại Điều 181. Cần suy nghĩ nghiêm túc về cách khắc phục những khuyết tật ấy, để không còn cảnh có những tài sản đích thực nằm ngoài vòng pháp luật sở hữu.
2. Chế độ pháp lý về bất động sản
Đặt vấn đề. Bất động sản, trong quan niệm sơ cấp, cơ sở được xây dựng trong pháp luật tài sản của các nước tiền tiến, được hiểu là một phần của lãnh thổ hay đúng hơn, một phần đất nằm giữa những phần đất thuộc về những chủ thể khác. Tập hợp các bất động sản lân cận của nhiều chủ sở hữu khác nhau tạo thành một cộng đồng láng giềng tài sản. Được nhân cách hoá, các bất động sản đối mặt với vấn đề phải ứng xử như thế nào trong khuôn khổ quan hệ láng giềng để có được một cộng đồng hoà thuận, văn minh. Đó, suy cho cùng, là điều kiện cần thiết cho sự phát triển xã hội trong ổn định và bền vững.
Về mặt kỹ thuật pháp lý, vấn đề ấy có thể được phân tích về ba phương diện, tương ứng với ba nhóm công tác mà người làm luật phải thực hiện trong khuôn khổ xây dựng chế độ pháp lý về bất động sản.
Thứ nhất, bất động sản tư với tư cách là một phần đất nằm giữa các phần đất khác, phải được nhận dạng, rõ hơn, được xác định giới hạn rõ ràng trong không gian để có thể được nhận biết, phân biệt với các bất động sản khác, thông qua công tác phân ranh giới.
Thứ hai, tồn tại trong không gian xã hội, bất động sản tư chỉ thực sự có giá trị một khi nó thông thương với phần còn lại của thế giới, đặc biệt là với những tiện ích phục vụ cho giao tiếp xã hội như đường giao thông công cộng, hệ thống cống rãnh công cộng, mạng lưới thông tin, liên lạc,… Trong không ít trường hợp, một bất động sản phải nhờ đến vai trò phục vụ của một hoặc nhiều bất động sản lân cận khác trong quá trình tìm cách tiếp cận cộng đồng. Để quan hệ phục vụ ấy được xác lập và thực hiện trong vòng trật tự và bảo đảm dung hoà được các lợi ích trái ngược, cần có sự can thiệp chủ động của người làm luật bằng cách xây dựng và hoàn thiện chế định địa dịch bất động sản.
Thứ ba, trên nguyên tắc chủ sở hữu bất động sản được tự do khai thác, sử dụng bất động sản của mình nhằm theo ý muốn. Tuy nhiên, nguyên tắc tự do trong không gian chung đòi hỏi một mặt, chủ thể có đầy đủ sự tự do của mình, nhưng mặt khác, chủ thể phải tôn trọng tự do đầy đủ của mọi chủ thể khác. Dựa vào nguyên tắc ấy, các chủ thể có quyền đòi hỏi chủ sở hữu bất động sản phải thực hiện quyền của mình như thế nào để không gây thiệt hại cho người khác. Quyền này đặt cơ sở cho việc xây dựng các quy tắc ràng buộc quan hệ láng giềng.
Luật Việt Nam. Người làm luật nhận thức được sự cần thiết của việc xác định rõ ranh giới bất động sản nhằm ngăn ngừa các tranh chấp trong cuộc sống dân sự, cũng như của việc điều chỉnh các mối quan hệ phục vụ trong cộng đồng láng giềng. Tuy nhiên, các quy định liên quan trong BLDS còn quá sơ sài, không đủ để dẫn dắt các quan hệ đa dạng và phức tạp hình thành trong thực tiễn. Hẳn người làm luật cần dành cho các vấn đề này, nhất là đối với quan hệ địa dịch, sự quan tâm đúng mức hơn nữa5.
Riêng vấn đề ràng buộc của quan hệ láng giềng đối với tự do cá nhân của chủ sở hữu trong việc khai thác, sử dụng bất động sản hầu như bị bỏ ngỏ. Đúng là khi chấp nhận sống trong không gian chung, người ta đồng thời cũng phải chấp nhận những điều phiền toái, như là một phần không thể tránh khỏi của cuộc sống đó. Nhưng cũng bởi vì sự chấp nhận phiền toái trong quan hệ láng giềng là bắt buộc mà sự lạm dụng việc chấp nhận đó, thể hiện thành những điều phiền toái vượt quá sức chịu đựng, phải bị coi là hành vi không chính đáng và bị chế tài bằng cách quy trách nhiệm dân sự trong trường hợp gây thiệt hại cho người khác.
Ở điểm này, thực tiễn đã và đang đặt ra nhiều vấn đề bức xúc. Các ví dụ điển hình liên quan đến việc gây tiếng ồn và xả nước thải. Do luật không đầy dủ, toà án ngại can thiệp6; các cơ quan hành chính cũng chẳng biết làm gì. Rốt cuộc, các bên phải tự giải quyết theo các quy tắc của luật tự nhiên về cạnh tranh sinh tồn, đặc trưng bằng việc kẻ mạnh được cho là người nắm giữ lẽ phải.
3. Vấn đề sở hữu chung cư
3.1. Nguồn gốc sâu xa của vấn đề: hình thức sở hữu
Quan niệm về đối tượng của luật dân sự. Được hiểu là luật đặt ra để điều chỉnh các quan hệ giữa chủ thể trong cuộc sống dân sự, nghĩa là không có sự tham gia của các thiết chế công với tư cách là một bên giao tiếp, luật dân sự, ở góc độ pháp luật tài sản, chỉ nên quan tâm đến sở hữu tư nhân, không cần chú ý để sở hữu công cộng. Đó cũng là giải pháp của tất cả các nước tiền tiến khi xây dựng BLDS về phần pháp luật sở hữu.
Bản thân sở hữu tư nhân trong khuôn khổ đời sống dân sự, cũng có thể phân chia thành nhiều hình thức. Trong luật của nhiều nước, sở hữu tư nhân thường được phân chia, về hình thức, thành hai nhóm: nhóm sở hữu một chủ thể và nhóm sở hữu nhiều chủ thể. Việc làm rõ đặc điểm pháp lý và cơ chế vận hành của các loại hình sở hữu tư nhân này là nhiệm vụ của luật dân sự.
Luật sở hữu ở Việt Nam, với tư cách là một phần của luật dân sự, lại coi sở hữu tư nhân là một trong nhiều loại hình sở hữu tồn tại trong xã hội. Khi nói về các hình thức sở hữu, BLDS không chỉ đề cập đến sở hữu tư nhân mà còn nói về sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của tổ chức chính trị,… Từ đó bộc lộ hai điểm bất cập trong Bộ luật.
Thứ nhất, do BLDS chỉ có thể chi phối cuộc sống của tư nhân (cá nhân và pháp nhân tư) mà các chủ thể công pháp, bao gồm Nhà nước và các thiết chế công - thậm chí nửa công - không thể có chỗ trong các chế định kỹ thuật như hợp đồng, trách nhiệm dân sự, thừa kế,… Các quy định về các hình thức sở hữu công trở nên lạc lõng, đứt đoạn trong BLDS.
Thứ hai, do phân tán công sức trong việc xây dựng các quy định cho nhiều hình thức sở hữu, người làm luật có lẽ không còn có điều kiện tập trung cho việc thiết lập luật khung chặt chẽ cho các loại hình sở hữu tư nhân. Các quy định liên quan trở nên sơ sài và không đủ để đặt cơ sở cho sự vận hành của chế độ sở hữu tư nhân trong thực tiễn. Một trong những ví dụ tiêu biểu là tình trạng của chế độ sở hữu chung cư.
3.2. Tình trạng của chế độ pháp lý về sở hữu chung cư
Luật so sánh. Sở hữu chung cư, trong quan niệm của các nước tiền tiến là một tình trạng sở hữu đặc biệt, phức hợp. Trong chừng mực nào đó, có thể hình dung cấu trúc pháp lý của loại sở hữu này như là kết quả sự phối hợp giữa sở hữu riêng của một chủ thể và sở hữu chung theo phần của nhiều chủ thể7. Đối tượng của quyền sở hữu chung cư chính là căn hộ chung cư. Về phần mình, mỗi căn hộ bao gồm không chỉ những gì trong khuôn khổ các bức tường giới hạn không gian riêng của chủ căn hộ mà còn cả những tiện ích chung của bất động sản, như cầu thang, hành lang, nơi để xe, công viên,…
Chung cư đúng nghĩa là một tập hợp các căn hộ. Trong chung cư đúng nghĩa không thể có các phần bất động sản được sử dụng chung nhưng lại thuộc quyền sở hữu riêng biệt của một người nào đó. Chủ đầu tư chỉ có thể tiến hành bán căn hộ chung cư một cách hợp pháp sau khi đã hoàn tất việc phân chia pháp lý toàn bộ bất động sản thành các căn hộ theo đúng định nghĩa của luật.
Rõ hơn, căn hộ chung cư là một đơn vị bất động sản gồm có những phần tài sản thuộc sở hữu riêng biệt của chủ căn hộ và những phần tài sản mà chủ căn hộ có quyền sở hữu chung với các chủ căn hộ khác. Bởi vậy, tất cả các yếu tố vật chất tạo thành bất động sản gọi là chung cư đều phải được xác định tính chất: hoặc riêng của chủ căn hộ hoặc chung của tất cả các chủ căn hộ8. Nếu chủ đầu tư, đồng thời là chủ nhân đầu tiên của toàn bộ bất động sản, giữ lại một hoặc nhiều yếu tố tài sản vốn là của mình, không đưa vào các căn hộ định bán cho người khác, thì cũng được; nhưng khi đó bất động sản sẽ không được gọi là chung cư: đó là một loại quan hệ sở hữu khác, chịu sự chi phối của một chế độ pháp lý khác9.
Luật thực định Việt Nam. BLDS năm 2005 chỉ dành đúng một điều luật (Điều 225) để nói về sở hữu chung cư. Hẳn người làm luật muốn xây dựng khung pháp lý cho sở hữu chung cư bằng một luật chuyên biệt. Vấn đề là do BLDS, với chức năng của luật chung, không làm rõ bản chất của sở hữu chung cư bằng cách quy định mang tính nguyên tắc. Hậu quả là trong luật riêng, chung cư trở thành một loại hình sở hữu mập mờ. Cho đến nay, hầu như không thể ghi nhận trong thực tiễn sự tồn tại của chung cư đích thực theo nghĩa của luật học phương Tây, nghĩa là một tập hợp các căn hộ.
Theo Luật Nhà ở năm 2005, Điều 70 khoản 1, nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình. Đọc điều luật, dễ có cảm giác rằng người làm luật nghĩ về chung cư như một vật kiến trúc, một thực thể vật chất, hơn là một tổng thể quan hệ sở hữu phức hợp. Người làm luật có nói thêm ở đoạn sau của điều luật: “Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Song, việc đó chỉ càng cho thấy sự đầu tư công sức chưa đúng mức của người làm luật cho việc xác định bản chất đích thực của chung cư về phương diện pháp luật sở hữu, điều tối cần thiết cho việc xây dựng một chế độ pháp lý về sở hữu chung cư phát huy được tác dụng tích cực trong đời sống xã hội.
Khác với luật của các nước tiền tiến, luật Việt Nam không đòi hỏi rằng một khi yếu tố tài sản nào đó của khối bất động sản chung cư có chức năng phục vụ cho nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống hàng ngày của nhiều người thì phải thuộc sở hữu chung chứ không thể là của riêng một người nào đó. Tận dụng sự dễ dãi này, nhiều chủ đầu tư đã tìm cách thiết lập các chế độ sở hữu trong chung cư có lợi cho mình. Phổ biến nhất là việc chủ đầu tư giữ lại một số tài sản mà trong luật của nhiều nước phải được đưa vào phần sở hữu chung của chủ căn hộ; khi chung cư vận hành, nghĩa là khi các căn hộ có người đến ở, chủ đầu tư đem các tài sản ấy cho thuê và thu thêm được một số tiền nữa.
Đáng chú ý là có những phần tài sản thuộc chung cư được nhà đầu tư giữ lại vốn là những tài sản mà khi người ta sống trong chung cư thì buộc phải sử dụng chứ không có sự lựa chọn khác. Ví dụ điển hình là bãi, nhà để xe. Ở các nước có chế độ sở hữu tư nhân hoàn chỉnh, một khi những tài sản loại này được giữ lại làm tài sản riêng của ai đó, thì một mặt, bất động sản liên quan không thể được gọi là chung cư, như đã nói; mặt khác, các cư dân trong bất động sản sẽ đương nhiên có một quyền địa dịch cho phép họ sử dụng nhà, bãi giữ xe, với điều kiện bù đắp thiệt hại mà chủ sở hữu tài sản phải chịu do buộc phải để tài sản của mình cho người khác sử dụng. Tất nhiên, hai bên có thể ngồi lại để thoả thuận về mức bồi thường; nếu thoả thuận không xong, thì có thể nhờ toà án ấn định bằng bản án. Cần nhấn mạnh rằng khi ra toà, chính chủ đầu tư phải chứng minh thiệt hại của mình để yêu cầu bồi thường theo mức do mình đưa ra. Nói chung, chủ đầu tư mà giữ lại các tài sản đáng lý ra là của chung, thì chỉ rước phiền phức, rắc rối cho mình.
Ở Việt Nam, do luật không nói rõ ràng, các chủ đầu tư khi tiến hành chung cư hoá bất động sản thường chủ động giữ lại một số tài sản giữ vị trí “yết hầu” đối với cơ thể của chung cư, trong đó có nhà để xe. Lúc mua căn hộ, người mua có thể không chú ý đến chuyện này, do chưa có kinh nghiệm về cuộc sống trong không gian chung. Sau khi vào ở, chủ hộ mới thấy những thứ đó cần thiết cho sinh hoạt hàng ngày của mình.
Nhưng, không như chủ căn hộ ở các nước, chủ căn hộ ở nước mình không đương nhiên có quyền địa dịch để được phép sử dụng các tài sản ấy. Muốn có những thứ đó, họ phải đi thuê. Thế là chủ đầu tư lại tái xuất hiện, lần này trong tư thế của người nắm đàng chuôi trong thương thảo. Nói rằng người mua trong câu chuyện bị chủ đầu tư cho vào tròng thì hơi quá đáng; nhưng rõ ràng người mua hầu như không có sự lựa chọn và cũng không ở vị trí cho phép tự do mặc cả. Trong không ít trường hợp, sự lạm dụng vị trí kẻ mạnh của người cho thuê vượt quá sức chịu dựng của người thuê dẫn đến xung đột xã hội gay gắt mà cho đến nay, nhà chức trách vẫn đau đầu tìm kiếm lời giải nhưng chưa thành công.
(1)Có một thời, việc mua bán tài sản có giá trị lớn trong một sản nghiệp tư điển hình, như nhà, xe đạp, xe máy,… phải được chính quyền cho phép: thay vì lập hợp đồng mua bán, các bên phải làm đơn xin chuyển nhượng trình cơ quan có thẩm quyền để được chấp thuận. Một vài mẫu đơn loại này vẫn còn tồn tại và được chính thức sử dụng trong việc mua bán một số loại tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, cho đến thời gian gần đây.
(2) Xem, ví dụ, François Terré và Philippe Simler, Droit civil – Les biens, Précis Dalloz, Paris, 1992, tr. 11; Philippe Malaurie và Laurent Aynès, Droit civil – Les biens. La publicité foncière, Cujas. Paris, 1998, tr. 15.
(3) Francois Térré và Philippe Simler, sđd, tr. 11.
(4) G. Cornu, Droit civil – Introduction. Les personnes. Les biens, Montchrestien, Paris, II, tr. 273. Thực ra, luật Việt Nam hiện hành định nghĩa quyền nhân thân trước hết như là quyền dân sự gắn với mỗi cá nhân (BLDS Điều 24). Người làm luật dường như không bận tâm đến giá trị tài sản của quyền này và điều đó có thể cho phép người ta đưa các quyền tài sản gắn với nhân thân như quyền được cấp dưỡng vào nhóm quyên nhân thân. Nhưng đó, suy cho cùng, chỉ là cách giải thích chữa cháy: trong các quyền nhân thân được kể đến ngay sau đó, không có quyền nào tự nó mang tính chất kinh tế, nghĩa là có giá trị tiền tệ tự thân.
(5) Trong luật thực định Việt Nam, địa dịch mang một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đối với người không có nhiều kiến thức về luật, nhưng lại không bao trùm được toàn bộ nội dung của chế định: “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Có những địa dịch không bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản liền kề mà chỉ khống chế quyền sử dụng của chủ sở hữu bất động sản đó, vì lợi ích của chủ bất động sản lân cận. Chẳng hạn, địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định không hề có tác dụng thừa nhận cho chủ sở hữu lân cận một quyền sử dụng nào đối với bất động sản đó.
Đáng chú ý nữa là trong khung cảnh luật thực định, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được hình dung như một quyền của chủ sở hữu bất động sản chứ không phải là một quan hệ giữa hai bất động sản như trong luật Latinh (BLDS Điều 274 khoản 2). Với cách quan niệm ấy, người ta không thể giải thích được quyền địa dịch thực hiện bởi những người không phải là chủ sở hữu mà cũng không được chuyển giao quyền sở hữu hay quyền sử dụng, chẳng hạn: khách vãng lai của chủ sở hữu…
(6) Cuối năm 2007, sau một cơn bão lớn, một doanh nghiệp thuỷ lợi ở Quảng Bình xả lũ về hạ lưu để cứu lấy hồ chứa nước của mình, cuối cùng lại gây thiệt hại nặng cho các chủ trang trại chăn nuôi (xem: Nguyễn Ngọc Điện, http://sgtt.vn/Goc-nhin/113908/Quyen-trong-khong-gian-chung.html). Đáng lý ra, những người ở hạ lưu bị thiệt hại có thể yêu cầu bồi thường, bởi suy cho cùng, không ai bị buộc hy sinh lợi ích riêng của mình vì lý do cần bảo vệ lợi ích riêng của người khác. Tuy nhiên, do luật quá sơ sài, những người có liên quan cứ loay hoay chẳng biết đi gặp ai để kêu nài và kêu như thế nào. Cuối cùng, câu chuyện chìm vào quên lãng.
(7) François Terré và Philippe Simler, Droit civil – Les biens, đd, tr. 398 và kế tiếp.
(
Ph. Malaurie và L. Aynès, Droit civil-Les biens. La publicité foncière, đd, tr. 222. (9) Có thể xem: Nguyễn Ngọc Điện, Chế định vật quyền: Cơ sở lý luận và khả năng vận dụng vào luật Việt Nam, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề sửa đổi bổ sung Bộ luật Dân sự, 2010, tr. 43.
(Bài đăng trên tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 195-thang-5-2011 ngày 20/05/2011) PGS, TS. Nguyễn Ngọc Điện - Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế - Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh |